“城中村”——城市的痛

摘要： “城中村”引发的一系列社会问题让地方政府挠头不已，正是这些隐匿于摩天高楼背后大片低矮、混乱的村落，深刻影响着一个城市的发展进程。
    关键词： 城市规划
    走进“城中村”，有一种历史与现实、城市和乡村交融的复杂感觉。
    由于历史因素，“城中村”存在诸多问题：建筑密度高，村内“一线天”、“握手楼”比比皆是，路面较窄，消防车难以通行，电线则乱拉乱扯，门窗则铁栏围死，消防隐患重重。房屋布局混乱，违法用地和违章建筑屡禁不止，环境卫生、生活服务等配套设施严重不足，“脏、乱、差”现象比较普遍，成为藏污纳垢的场所，有碍城市景观，社会治安问题突出。
    “城中村”引发的一系列社会问题让地方政府挠头不已，正是这些隐匿于摩天高楼背后大片低矮、混乱的村落，深刻影响着一个城市的发展进程。
    “城中村”改造涉及户籍制度、土地利用制度、财政体制、投融资体制、城市管理体制、行政管理体制等复杂问题，国家的法律法规并没有明确统一的规定，因而在操作上也没有统一、强硬的做法。只能因地制宜，成熟一个，改造一个，甚至“一村一策”。目前，国内很多城市都在开展“城中村”改造工作，现将部分城市的有关做法搜集如下：
    武汉：
    1、立法，从源头上加以控制。已就农村集体所有制土地征用和农村房屋拆迁制定相关办法；
    2、有情操作。农民靠土地生存，在改造过程中要考虑他们的利益；
    3、按照“全部拆除、局部改造、基本保留”三种模式，进行统一规划改造。
    昆明：
    1、统一规划管理，编制新村建设和旧村改造计划，按审批程序办理用地、建房手续，使农村建房按规划有序进行；
    2、打破原行政界限，符合规划的“城中村”按住宅小区高标准建设，不符合城市规划的“城中村”，整体搬迁；
    3、加大对“城中村”土地的盘活力度，进行“整合优化”；
    4、“城中村”集体土地转为国有后，为原村民建立社会保障制度，以解决他们的生计出路和后顾之忧；
    5、适量减少城市房地产开发的土地供给，用优惠政策引导房地产商介入“城中村”改造。
    广州：
    1、“城中村”分为A、B、C三类，近期改造A、B类；A类：完全没有农用地的农村，且已经完全被城市包围B类：有小量农用地的农村和处于城市近期重点建设区域的农村C类：有较多农用地的农村和近期不列入重点建设区域的农村
    2、改造建设原则一是政府不直接投资，二是不采取商品房开发的形式；
    3、确定试点村（共7个）；
    4、待试点工作完成后总结经验，再正式出台政策法规；
    5、新的农民公寓建设和旧村改造同时进行；
    6、“三个一点”落实资金；
     1）村出一部分自有资金、村民集资或筹措银行优惠贷款等；
     2）所在区政府财政拿出一部分资金，专款用于改造；
     3）广州市政府实施优惠政策和建设部分市政基础设施、公共配套设施。
    7、市改造领导小组成立，区相应设立区一级的改造领导小组。
    市负责对“城中村”改造的重大问题决策，制订有关的政策规定，审批“城中村”改造方案等，区负责本区“城中村”试点村改造的领导、管理工作和规划方案、实施方案的编制工作。
    深圳：
    1、坚持“自行改造、整体重建”原则，村股份公司实行“统一组织、统一设计、统一建设、统一管理”；
    2、灵活融资落实资金：
     1）股份公司担保、银行贷款、区政府贴息；
     2）在建户集资，工程竣工后，银行把贷款转成楼宇按揭贷款，各户按揭年限三到十年不等；
     3）区政府拨出部分启动资金，作为基建前期市政配套建设补助费；
     4）用优惠政策刺激房产开发商介入。
    3、村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地，同样与住宅用地一样免交有关费用，并纳入统一规划、改造，土地升值的收益由村集体、旧村居民共同享有。
    珠海：
    1、采取“政府决定，政策推动，市场运作”的原则；
    2、实现了五大转变：在户籍方面，旧村居民转变成了城市居民；在土地方面，旧村集体土地转变成了国有土地；在管理体制方面，旧的村民委员会转变成了居委会；在经济形式方面，农村集体经济组织转变为城市股份经济实体；在物质形态方面，城中旧村转变为城市文明社区。