房地产产品革命时代到来

　　近年来，在炒作地皮这种短期投机行为停止之后，地产经济已由短缺走向相对过剩，由暴利时代进入微利时代，市场也由幼稚走向成熟。开发商日趋专业化和规范化，其投资行为由非理性到理性，最明显的是项目开发的盲目多元化与过快的区域扩张得到控制，各大开发商纷纷收缩战线，集中优势力量，认认真真做规划，踏踏实实搞开发，更多地关注房屋户型设计、社区规划、配套设施、周边环境的营造。与此同时消费者也日趋成熟，消费观念开始变化，逐步接受了按揭、物业管理，并开始认知和接受开发商精心打造的产品。因而，产品革命成为一种适应市场变化的必然趋势，正被大多数开发商所认可。
　　房地产产品革命是房地产市场发展到一定程度时的必然选择。根据产品发生重大转变的时间和内容，我们可将产品革命划分为：产品形式变革、产品内容变革、产品功能变革。
　　产品形式革命是指房地产产品在外型上的变化。住宅外观由最初的火柴盒式多层板楼、点式高层塔楼变革到近几年的多层带电梯、别墅、板式小高层、，TOWNHOUSE等各种住宅形式。此次变革经历了十余年的时间，并在近几年有加速变革的趋势。
　　产品内容革命是指除去产品形式外的其他实体的变革。如：空间的房型设计、室内的功能规划，以及由其延伸至整个大楼或小区的面积（格局）配比，社区环境，建筑细节的考虑、产品科技含量的不断提高、建材的选择、环保意识的不断加强等等。房地产产品本身如何？恐怕是购房者最为关心的事，同样，开发商为吸引客户，也越来越多地关注房地产产品本身。
　　产品功能变革，是产品深层次的变革。近年来，房屋的变化更多的只是停留在前两个层次上，但是消费者的要求越来越高，房屋必须再次发生变革，那就是功能上的变革。产品功能的变革又可分为产品功能的变异和产品功能的升级。
　　随着市场经济的不断发展，人们对办公空间的使用要求也发生变化。一部分客户认为，传统写字楼办公面积过大，不适合中小企业办公；另一部分客户认为，现代商务往来对办公空间提出了更多个性化的要求，传统办公区域与个性化的使用空间不能吻合。因此就发生了住宅向商务方向转化。住宅从此不再只能居住，住宅的功能发生了重大的改变。但在销售证上，我们依然可以清晰地看到住宅字样，由此；住宅的使用功能发生了变异。
　　与住宅功能的变异不同的是，住宅功能的升级保留其原来的使用性质，在多个方面采用多种手段加强其居住使用功能。随着生活水平的不断提高，业主对居住环境、生活舒适性的要求越来越高，这其中包含有太多的内容，从生活的便利度、生活的专属性、生活的层次感到居家生活的品位化时尚化，这些都是开发商在打造产品时所必须认真思考和解决的问题。也就是说，必须立足于居住用房，在解决最基本的居住功能后，还必须满足业主其他生活方面的要求。促使开发商与其他产业（行业）进行嫁接，将其他产业引入房地产产品，使房地产产品自身具有不断完善与丰富的能力，满足人们不断变化的生活需要。
　　房地产产品时代的来临预示房地产业的又一场革命正在进行。位置已经不是住宅消费最重要的因素，环境、物业管理、建筑风格、景观、建筑的科技含量、环保建材的使用、社区功能的完善等无形的、软性的精神性因素，已经成为消费者趋之若鹜的追求。21世纪的房地产开发商，应该成为房地产品牌的制造者和供应者，他们不仅要提供使用价值和功能，更重要的是提供风格、品味、文化等方面的综合价值。

　　建筑时报·王迎