新房贷政策与《物权法》给房企带来什么

　　编者按：
　　市场经济是法制经济，要求各参与主体依法从事经济活动。但隔行如隔山，所处行业不同，上市公司遇到的法律问题也有差别。千里之堤，溃于蚁穴，有的法律问题解决不力，可能会演变为巨大的诉讼风险、治理风险、经营风险。因此，请法律专家对不同行业和公司的法律实务和风险作专门探讨很有必要，为此，这里辟出行业说法专栏，希望能对市场主体提高法律意识和风险意识有帮助。
　　新的房贷政策与《物权法》草案的颁布在一定程度上改变了房地产企业的生存环境。在新的政策与法律环境中，房地产公司必然会遇到新的法律问题，如何面对与解决这些问题，是开发商无法回避的。
　　笔者认为，在新的政策和金融环境中，开发商必然会遇到以下问题：
　　一、唤醒权利意识，拆迁诉讼可能增多
　　《物权法》草案第68条对拆迁问题作了详细规定，这是我国首次将拆迁问题上升到法律高度。该条规定首先肯定私人所有权具有国家法律作后盾，这也是我国第一次用法典形式宣誓私人财产所有权的合法性。《物权法》草案不仅大力保护私人财产权，而且明确规定禁止以拆迁名义非法改变私人财产的权属关系。即便要拆迁与征收的，也应当依法予以合理的补偿，否则要承担相应的法律责任。《物权法》草案的规定使得保护私人财产权的法律得以体系化，对于许多以前习惯于野蛮拆迁侵犯他人财产权的房地产开发商而言肯定有一个适应期的问题，不少开发商可能还会为此交学费。为此，开发商应当认真学习有关的拆迁法律知识，树立法律意识。
　　二、物业管理纠纷会越来越多，表现形式也越来越复杂
　　《物权法》草案从第73到87条整整用了15条规定了物业管理中的问题，特别是对一些敏感的问题如业主委员会、公共车位、公共维修基金等作了明确规定。这同样是我国第一次将物业管理问题上升到法律高度，使得业主的权利做到真正有法可依。《物权法》草案通过物业管理制度的规定，不仅使保护私人财产权的制度更加完善，也使得我国的财产权制度更加实在具体。特别是《物权法》草案赋予业主委员会独立的诉权将会导致业主起诉开发商或物业管理公司的案件大量增加，业主委员会的诉权将会对物业管理公司或房地产开发商具有很强的制约作用。
　　《物权法》草案规定：对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。业主委员会代表业主抗衡开发商或物业公司，其效果将远远大于业主个人的抗衡力量。对此，开发商必须转变角色，从提高自己的履约意识，避免与业主之间的恶性冲突。
　　三、开发商因融资出现问题，土地使用权出让合同纠纷会越来越多
　　新的房贷政策严格贷款条件，严禁商业银行向不具备四证、自有资金不足的企业发放贷款；适当限制向高档商品房项目和商品房空置率高、负债率高的企业发放贷款。根据我国现行政策规定，超过期限不开发建设的，政府有权将土地收回。在政府收回土地的过程中必然会发生开发商与政府之间的法律冲突，导致该类法律纠纷案件增多。
　　四、开发商还贷能力降低导致信贷纠纷增加
　　在贷款政策相对宽松的情况下，开发商可以以新债换旧债，同时，由于对个人贷款购房政策较为优惠，个人购房的积极性高，这有利于开发商资金回笼。但新的房贷政策使得金融的杠杆作用被遏制，开发商与市场之间资金循环被堵塞，结果是开发商的资金链条断裂，不能如期还贷导致银行起诉开发商的案件增多。
　　五、客户与开发商间的购房合同纠纷会越来越多
　　该政策将导致许多开发商开发资金短缺，工程进度必然受到影响。开发商的交房日期必然延迟。因开发商延期交房导致的购房合同纠纷必然增多。
　　六、一房二卖的事件越来越少
　　《物权法》草案确定的预告登记制度必然会使得开发商一房二卖的事件减少。预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失效。具有预告登记失效事由的，债务人有权申请注销预告登记。预告登记制度实际上制约了开发商对房屋的处分，可以有效制裁开发商的投机行为。对于不熟悉该制度的开发商而言，可能会触雷而导致业主起诉的事件发生。
　　七、房屋产权人与土地出让人之间的土地出让合同纠纷会越来越多
　　《物权法》草案规定，建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。由于我国土地所有权归国家与集体，个人不能对土地行使所有权，因此现行的购房合同一般都规定了土地使用权的期限。《物权法》草案虽然弥补了一些不足，但到期时如何评估土地价值是非常复杂的，到时可能出现业主与政府土地管理部门之间的纠纷，客观上对房地产开发企业产生影响。