房地产金融风险对经营的影响及对策

摘要： 由于房地产业本身的特点，在房地产的开发经营中存在着各种各样的风险。其中，房地产金融风险不仅影响房地产业及相关行业的稳定发展，而且对整个国民经济的稳定和发展也至关重要，因此房地产企业很有必要对房地产金融风险进行重点分析并提出相应防范策。
    关键词： 房地产 建筑经济
    由于房地产业本身的特点，在房地产的开发经营中存在着各种各样的风险。其中，房地产金融风险不仅影响房地产业及相关行业的稳定发展，而且对整个国民经济的稳定和发展也至关重要，因此房地产企业很有必要对房地产金融风险进行重点分析并提出相应防范策。
    一、房地产业与金融业的内在联系
    房地产业与金融业之间存在着一种相互依存、相互支持、相互促进和共同发展的内在联系，这种联系将随着各自的发展而愈发密切。
    第一、房地产资金具有垫付量大和周转期长的特性。在货币信用经济条件下，房地产生产、流通甚至消费过程一般都是利用金融杠杆来融入资金而得以顺利进行的。发行股票与债券是一种复杂的金融活动，不仅需要良好的信誉，而且需要较高的金融技术。因此，在国民经济各产业中，像房地产业这样从生产、流通到消费，对金融如此的依赖的是比较少的。
    第二、由于房地产资金运动空间固定和具有较强的自然增值性，加上房地产使用的时间长，不易变质，使用对象广泛，其本身就成为很好的抵押物和投资对象。金融机构资金运用的主要方式是贷款。金融机构从贷款安全考虑，乐于发放以房地产作为抵押的贷款，借以使自己的货币资产得到保值和增值。
    第三，房地产业与金融业的密切联系还可以从房地产金融系统和金融市场的独立存在而体现出来。在当今世界许多国家都有大量的各种类型不同的房地产金融组织，都有住房合作社和房地产抵押协会，以及房地产抵押市场及不动产抵押市场，实际上这就是房地产金融市场，房地产抵押市场已成为资本市场的主要组成部分。
    二、我国房地产业发展对金融业的影响。
    第一、房地产业的发展将为金融业的进一步扩展提供经济条件。随着房屋商品化的逐步推开，现存公有房屋再加上每年所建成的价值近千亿元的房屋都成为商品。在商品总流量中增添了房屋这一巨额的商品流通量，必然要求货币流通量的增加。此外，房地产业的发展还会带动其他一系列相关工业的发展，使与房地产有关的产品和劳务量大量增加，从而引起商品和货币流通量的进一步增加。
    第二、房地产业的发展有助于完善银行业务结构，增强银行调节经济能力。随着房屋商品化的逐步推开和房地产业的发展，住房商品必将大量增加，客观上要求银行住房信贷业务有一个长足发展，以推动公有住房的出售，即可改变我国银行目前消费信贷业务极为薄弱的状况，使信贷业务结构趋于完善，也有助于银行把信贷、利率这两个重要经济杠杆用于消费领域，形成银行对生产、流通和消费的综合配套调节的能力。
    第三、房地产业的发展促进金融机构向多元化、金融业务向多样化方向发展。我国房地产业的最近短短几年的发展时间里，带动了我国多种房地产金融机构的产生和发展，许多城市建立的住房合作社、专业银行和综合性的交通银行；同时也促使多种金融业务的产生和发展，如各种住房贷款业务，房地产投资业务，房地产委托租赁业务，房地产抵押贷款业务以及房地产保险业务等，有的甚至通过房地产的开发经营引入了外资的投入。
    三、房地产金融风险概述及产生原因
    一、房地产金融，指以房地产业为特定对象，围绕房地产的开发、建设、经营和消费的再生产过程而展开的各种金融活动。房地产金融风险，指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。一方面，当较多的金融业务、金融机构面临较大风险尤其是已经受到较大损失时，社会就可能对金融体系的稳定性、可靠性、资产流动性产生怀疑，因恐慌而挤兑，这就可能波及整个金融体系而导致金融动荡乃至金融危机。另一方面，金融部门经营的外部环境和相关政策办法的变化，也会使整个房地产业都遭遇系统性风险，从而发生较大损失。
    二、房地产金融存在的主要原因：
    （1）经济周期的风险。房地产是国民经济的“晴雨表”，国民经济的高速增长或不景气都会直接对房地产业产生巨大影响。根据经济发展周期理论，经济总是以周期循环发展的。从长远看房地产价格是上升的，但在一个周期内，房地产价格肯定会有升有降。在房地产业处于高涨的时期，那么房地产金融获利的机会也就较多，反之房地产金融业就会少获利或亏损，出现风险。
    （2）房地产对银行金融业的依赖程度过大。目前我国房地产投资主要还是靠银行贷款。据调查，房地产开发企业项目投入资金中约20％—30％是银行贷款；建筑公司往往要垫付该总投入30％—40％的资金，这部分资金也多是向银行贷款；此外，消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，至少一半以上的购房者申请了个人住房贷款。由此可知，房地产项目中60％的资金来自于银行。这些数字显示了房地产行业对房产金融的依赖程度。现实中，国家也是借助调节与房地产相关的金融政策来达到宏观调节房地产市场健康有序发展的目的。
    （3）政策风险。正因为房地产业是国民经济的先头产业，经济发展过热，首先便表现为固定资产投资，尤其是房地产投资过旺，因此，房地产业成为国家宏观调控的重点。而每当国家实施宏观调控政策，一些房地产开发企业便被吊销资格或倒闭、破产，项目被停工或整顿，房地产业也就相应出现回落，连带受损，出现房地产金融风险。
    （4）房产企业自身的经营风险。一是房产企业进行房地产信贷时决策失误而导致的风险，主要表现在：
    ①是否贷款、贷款多少、什么时间贷、用什么方式贷等决策上的失误而造成风险；
    ②房地产企业对金融业务还没有形成规范化的决策规程，特别是对项目的可行性论证不够严密和全面、对项目的潜在风险认识和准备不足。以至于在房产开发经营过程中出现资金流的断裂，造成不必要的损失甚至由于无力还贷而陷入困境。二是房地产开发企业因经营不善而导致的银行信贷风险。房地产开发从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售，涉及部门环节多，周期长，期间的风险可来自筹资方式、地段选择、设计定位、项目组织、施工质量、材料及总体估算、行政干预等各个环节，而一旦某一个环节出现风险，则整个项目的风险就会产生连锁反应。
    （5）变现风险。现在房地产开发企业的贷款一般采取以房地产做抵押的方式进行，当房地产开发公司经营不良或破产时，理论上可以以其做抵押的房地产作为偿还贷款的资产。但是房地产本身就存在变现性较差的特点，而且在变现过程中手续繁多，特别是当房地产企业经营不良时，往往也正是本区域房地产业不景气的时候，因此，也往往会产生连锁风险，危机整个建筑行业及相关产业。
    （6）法律风险。房地产业涉及干家万户、多种行业，但至今尚未有一部完善的法规对房地产运作过程以及房地产企业行为等作出规范，也没有更为直接细致的相关法律来对房产业的土地出让、银行贷款、保证金率、抵押登记、抵押房产处置、风险控制等做出约束和规范。如对划拨土地抵押问题和个人住房按揭贷款问题等等，国家也在不断探索和调整之中。一旦相关政策发生变化，房产企业不可避免的要面临风险。
    四、房地产企业对金融主要风险的防范对策
    目前，随着房地产市场的规范发展，我国银行房地产资产比重肯定会提高，我国房地产信贷资产已占全部银行信贷的17.6%以上，同时房产企业的资金60%以上来自贷款。房地产经营的金融风险有大增的趋势。为防微杜渐，正确识别、规避、监测、控制和补偿房地产经营中的金融风险，企业应从以下几个方面来防范金融风险：
    第一、高度重视房地产金融风险及其危害性，增强防范金融风险的意识。房地产企业要密切注意政府有关房产金融业政策的发展动态，加强金融市场分析与调研，把握房地产市场发展规律，适时调整房地产业务的经营方向与策略，促进住自身业务的健康有序发展。要认真进行开发项目的可行性评估，对市场需求有准确的了解。对几类风险较大的开发项目要谨慎进入；对已有不良记录、抗风险能力差的小型开发企业、自有资金明显不足的项目不得合作和介入。做到既要把握好的有前景的房地产项目，又要严防房地产泡沫积聚的潜在风险。要逐步建立以房地产金融为目标的经营管理模式，从规范操作、降低风险、保障运行出发，扩展房产经营业务范畴，有步骤地推进住房自身业务向多元化、标准化、优质化方向发展。对目前出现的房地产热要保持清醒的认识。要积极了解认真领会政府有关房地产金融的政策和规定，从加强房自身经营入手，认真研究相应对策，让房地产开发业务步入良性经营运行的轨道。
    第二、打破单一融资渠道，广泛拓展融资渠道。目前国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行融资方式，应大力拓宽房地产间接融资渠道，实现资金来源多元化，以分散日趋严重的房地产信贷风险。
    （1） 通过大力推动房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，向社会大众筹集开发资金方式，扩大融资渠道，培育和发展住房抵押二级市场。
    （2）建立房地产投资基金组织，吸收长期资金投资住宅产业，把原本是有钱人才可投资的房地产业变成大众化的投资工具。
    （3）引导国外资金进入房地产融资市场，加大力度引进外资来提高国内房地产的投资。
    （4）鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。
    （5）积极稳妥地发展住房公积金贷款。要充分利用公积金贷款具有政策补贴、利息低的特点，以满足低收入居民的购房需要。
    第三、控制好企业经营融资中贷款的比例，不断调整和优化房地产贷款结构。专部门对住房开发贷款，土地储备贷款、商用房开发贷款等实行严格的分类管理。对于开发项目的投入资金总量、分期投入两、销售情况预测、潜在开发风险认真分析研究。积极拓展各种融资渠道和合作伙伴，降低自身的资金运作风险。同时，要进一步优化房地产贷款区域结构和客户结构，开发要重点投向经济发达、房地产市场管理规范的大中城市及部分县级市。在潜在客户的选择上要认真分析，充分利用市政建设等有利条件创造客户群；在开发策划期间就要对销售情况进行预测，对资金回收流量有一个比较准确的预测。
    第四、依法严格资金管理，规范金融业务操作，推进企业资金良性发展。一要把好项目审批关。严格房产项目的收益评价和可行性评估，利润明显较低及售房压力较大的项目的坚决否定。二要严把项目设计论证关。在设计阶段， 结合设计单位对项目进行综合规划设计。尤其针对滚动式开发的大盘，更需把持好节奏。三要加项目的风险管理，对项目的运行实行全过程动态监控。要视工程开发进度控制，不断于计划比较，调整偏差，防止资金链出现问题。在与供货商、项目合作者合作时，重视合同和法律管理，预防法律风险。
    第五、加强银行业务的关注，建立以风险控制为中心的业务监管机制。首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。加强对房地产市场走势，重点区域房价、地价变化的跟踪研究，防范和规避产品性及区域性风险。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向，应该及时的加以分析，适时调整自己的发展战略。
    第六、建立健全与房地产经营相关的法律法规体系。建议完善现行的法律法规，确定房地产经营的法律意识，积极学习《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正当竞争法》等法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例，用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为。同时要严格按照法规规范房地产贷款行为，认真履行还款职责，建立良好的银企及企业与客户的合作关系，共同促进房地产业的健康发展。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的个人，应立停止合作，并配合银行通过法律手段，尽量挽回损失，并追究当事人的法律责任。更要重视政府的监督职能，主动配合政府在房地产市场中的宏观调控职能。以更加积极的姿态，抓住机遇，迎接挑战，趋利避害，以维护企业自身和国家的利益。
    总之，政府在不断地调整房地产政策，借助房地产业来带动中国经济的发展。这必将给房地产企业带来一系列深远的影响，同时也推动了法制建设和政府决策体制产生质的飞跃。它体现了当代房产业先进生产力的发展要求，加快了中国的社会主义现代化建设的进程，提高了我国的综合国力；房产业和金融业的不断合作和共同发展代表着中国先进文化前进的方向，推动着中国社会主义政治文明的建设和社会主义文化的发展繁荣；它代表了中国最广大人民的根本利益，它体现着人民的愿望和要求。它为中华民族的倔起提供了难得的历史机遇。房地产企业应该在大好形势下，抓住难得的机遇，同时正视其中的风险因素，认真对待，以期获得更大的发展。